Тенденции на рынке аренды офисов в Москве

В первом полугодии 2025 года рынок коммерческой недвижимости в Москве продемонстрировал рост спроса на аренду офисов в сегменте класса B+. По данным консалтинговых агентств, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах снизился до 8,3% в пределах ТТК и до 11,1% за его пределами. Это связано с активным восстановлением малого и среднего бизнеса, а также с релокацией некоторых компаний в объекты с более выгодными условиями аренды для бизнеса.

Особое внимание арендаторы уделяют локации, транспортной доступности и наличию парковочных мест. В центральных районах средняя ставка аренды офисов составила 22 000 рублей за м² в год, в то время как за МКАД – не превышает 13 000 рублей. При этом интерес к офисам формата open space снизился: арендаторы отдают предпочтение блокам с возможностью зонирования под конкретные задачи команды.

Наблюдается перераспределение интереса с объектов класса A к более экономичным бизнес-центрам, где стоимость аренды ниже на 15–25%, но при этом сохраняются базовые требования к техническому оснащению, инженерным системам и инфраструктуре. В проектах, введённых в эксплуатацию после 2020 года, выше заполняемость – в среднем 91%, по сравнению с 74% у зданий, построенных ранее 2010 года.

Рекомендуется заранее планировать сроки въезда и подписания договора: средний срок экспозиции востребованных объектов в ЦАО не превышает 45 дней. На фоне растущего спроса компании, рассматривающие аренду для бизнеса, сталкиваются с ограниченным выбором качественных помещений в пределах Садового кольца.

Как изменился спрос на офисные помещения после 2022 года

После 2022 года спрос на аренду офисов в Москве претерпел существенные изменения. Ключевым фактором стало перераспределение деловой активности и снижение интереса к крупным площадям в центральных районах. Компании начали отдавать предпочтение офисам меньшего формата в бизнес-центрах ближе к жилым кварталам, чтобы сократить расходы и сократить время на дорогу для сотрудников.

Согласно данным аналитиков CBRE и Knight Frank, в 2023 году объем сделок по аренде офисов в сегменте коммерческой недвижимости снизился на 18% по сравнению с допандемийным уровнем. При этом более 60% новых контрактов заключались на площади до 500 м². Это говорит о переходе к модели гибкой аренды с возможностью оптимизации расходов.

Рекомендации для арендаторов

1. Оценка текущих потребностей: Перед выбором объекта необходимо точно определить, какие функции должен выполнять офис. Неактуальные метры – это прямые убытки.

2. Аренда в Москве вне центра: Рассмотрите районы с развивающейся транспортной и социальной инфраструктурой. Восток и Юго-Восток Москвы предлагают выгодные условия аренды при сохранении уровня комфорта.

Прогноз на 2025 год

С учётом продолжающегося перехода на гибридный формат работы и снижения административных затрат, эксперты ожидают умеренный рост интереса к коммерческой недвижимости с коротким сроком аренды и возможностью последующего выкупа. Формируется устойчивый спрос на офисы «под ключ» с готовой отделкой и базовым мебельным оснащением.

Что предпочитают арендаторы: open space или кабинеты

Выбор между кабинетной планировкой и open space остаётся актуальным при аренде офисов в Москве. По данным компании Knight Frank, около 62% арендаторов коммерческой недвижимости в столице отдают предпочтение смешанному формату. Это означает, что классическое деление на кабинеты или открытое пространство всё чаще заменяется гибкими решениями с зонами разной функциональности.

Open space: кого привлекает формат

Компании из IT-сектора, маркетинга и креативных индустрий по-прежнему выбирают open space. Причины – низкие затраты на аренду офиса при расчёте на одного сотрудника и возможность гибкой перепланировки. В бизнес-центрах классов B+ и A в Москве стоимость квадратного метра open space в среднем на 10–15% ниже, чем у офисов с кабинетом на каждого сотрудника. Однако такой формат требует продуманной акустики и качественной вентиляции, иначе страдает продуктивность.

Кабинеты: устойчивый спрос среди традиционных арендаторов

Юридические компании, консалтинговые агентства и финансовые организации чаще выбирают офисы с отдельными кабинетами. Это связано с необходимостью конфиденциальных переговоров, сосредоточенной работы и определённого имиджа. При аренде в Москве таких помещений арендаторы чаще обращаются к зданиям бизнес-центров класса А, где инфраструктура соответствует требованиям к приватности и безопасности. По данным CBRE, спрос на кабинетную планировку остаётся стабильно высоким в районе Сити, Хамовников и Ленинградского проспекта.

Какие районы Москвы становятся новыми деловыми центрами

В последние годы спрос на аренду для бизнеса смещается от традиционных деловых локаций в сторону менее загруженных, но перспективных районов. Одним из ярких примеров стал район Нагатино, где развивается технопарк «Нагатино Айленд» с площадями класса B+ и возможностью размещения среднего и крупного бизнеса. Удобная транспортная доступность за счёт близости к станции МЦК и метро делает его привлекательным для арендаторов, желающих сэкономить без потери качества.

Ещё одна точка роста – район Лефортово. Здесь ведётся активное строительство коммерческой недвижимости, включая бизнес-центры с гибкой планировкой. Благодаря реконструкции промышленных территорий, аренда в Москве в этом районе становится всё более востребованной у компаний, работающих в логистике, IT и легкой промышленности.

Рост деловой активности наблюдается и на территории бывшего завода ЗИЛ. Этот кластер активно застраивается офисными зданиями класса A и B. Аренда для бизнеса в этом районе обеспечивает быстрый доступ к центру, при этом стоимость квадратного метра всё ещё ниже, чем в локациях внутри Садового кольца.

Для компаний, ориентированных на сотрудников, предпочитающих работать ближе к дому, выгодной альтернативой становится Новокосино. Район предлагает новые бизнес-центры в шаговой доступности от метро и жилых кварталов, что сокращает затраты на ротацию персонала и логистику.

При выборе района для аренды в Москве стоит ориентироваться не только на цену, но и на потенциал развития инфраструктуры. Многие из новых деловых кластеров предлагают льготные условия аренды на стартовом этапе, а также гибкие договоры, что делает их привлекательными даже для крупных компаний с распределённой структурой.

Как изменились ставки аренды в зависимости от класса офиса

Аренда в Москве продолжает демонстрировать дифференциацию ставок в зависимости от класса коммерческой недвижимости. В 2024 году средняя ставка аренды офисов класса A в пределах Садового кольца достигла 36 000–42 000 рублей за м² в год, что на 12% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основной причиной роста стала ограниченность ввода новых качественных площадей и устойчивый спрос со стороны IT-компаний и юридических фирм.

Офисы класса B+ показали менее выраженную динамику. Средняя ставка выросла на 6–8% и находится в диапазоне 24 000–29 000 рублей за м² в год. Эти помещения остаются привлекательными для аренды для бизнеса среднего сегмента, особенно в локациях у станций метро, но вне центра города.

Ставки на офисы класса B−, напротив, в ряде районов за МКАД снизились на 3–5%, до уровня 15 000–18 000 рублей за м² в год. Причины – устаревшая инфраструктура и высокая конкуренция со стороны новых бизнес-центров. Многие арендаторы переориентируются на более качественные объекты при незначительном увеличении бюджета.

Особое внимание стоит уделить гибким форматам аренды. В бизнес-центрах с развитой инфраструктурой всё чаще предлагаются решения на короткие сроки с возможностью расширения. Такие модели получили наибольшее распространение в офисах класса A, особенно в районах Москва-Сити и Хамовники.

Для арендаторов, ориентированных на стабильность затрат и уровень сервиса, наиболее оправдан выбор коммерческой недвижимости класса B+ в пределах Третьего транспортного кольца. При оптимальном балансе стоимости и технической оснащённости, такие объекты обеспечивают устойчивую аренду для бизнеса и позволяют прогнозировать расходы.

Текущие условия формируют новые стратегии. Аренда в Москве требует точной оценки не только класса объекта, но и его локации, плотности конкуренции, технического состояния и условий договора. Компании, планирующие долгосрочную аренду, чаще фиксируют ставку на 3–5 лет, что позволяет избежать колебаний при росте спроса.

Как влияет удалённая работа на формат арендуемых площадей

Расширение практики удалённой занятости в Москве изменило запросы арендаторов на коммерческую недвижимость. По данным Colliers, с 2020 года доля гибридных моделей работы выросла с 18% до 56%, что напрямую влияет на метраж арендуемых офисов. Компании пересматривают структуру аренды: вместо стандартных open space в 500–800 м² всё чаще заключаются договоры на блоки до 300 м² с возможностью гибкой перепланировки.

Форматы трансформируются под текущие задачи

В условиях роста дистанционной занятости аренда офисов в Москве всё чаще сводится к созданию пространства для командной работы, встреч и презентаций. Внутреннее зонирование всё реже предусматривает постоянные рабочие места для всех сотрудников. Вместо этого акцент смещается на переговорные, зоны фокусной работы и лаунж-форматы. Это позволяет арендаторам снизить стоимость владения помещением без потери функциональности.

Управляющие компании и собственники коммерческой недвижимости также адаптируют объекты под запрос аренды для бизнеса с переменной численностью персонала. Например, в новых бизнес-центрах класса B+ и A предлагается возможность краткосрочной аренды отдельных зон, с гибкой ставкой и включённым обслуживанием. Такая модель уже составляет до 25% новых сделок в сегменте «гибкой аренды».

Рекомендации арендаторам

Аренда в Москве требует переоценки потребностей компании в связи с изменением формата работы. При заключении договора стоит учитывать не только текущую численность офиса, но и долю удалённых сотрудников, возможность гибкого масштабирования площади, а также доступ к инфраструктуре (коворкинги, кросс-функциональные зоны, комнаты видеосвязи). Это снижает расходы на содержание и повышает гибкость бизнес-процессов.

Для аренды офисов с адаптацией под гибридный формат стоит выбирать объекты с возможностью модульной планировки и оперативной реконфигурации. Это обеспечивает актуальность арендованных площадей при изменении внутренней структуры бизнеса и модели занятости.

Какие услуги дополнительно предлагают бизнес-центры арендаторам

Современная коммерческая недвижимость в Москве всё чаще конкурирует не только локацией и арендной ставкой, но и набором дополнительных сервисов. Бизнес-центры стремятся повысить привлекательность аренды офисов за счёт практичных решений, экономящих время и ресурсы компаний.

Сервисы для ежедневной работы

• Конференц-залы с почасовой арендой – востребованы арендаторами, которые не нуждаются в постоянном наличии переговорной. Оснащены проектором, акустикой, видеосвязью.
• Коворкинги на территории комплекса – позволяют сотрудникам гибридных команд работать без необходимости постоянного присутствия в основном офисе.
• Клининг с посменным графиком – ежедневная уборка офисов, мытьё окон, дезинфекция в зонах общего пользования. Услуга предлагается по гибкому графику.
• Складские ячейки и архивные помещения – особенно актуальны для арендаторов, работающих с бумажными документами или небольшим товарным запасом.

Инфраструктура для сотрудников

• Фитнес-залы с абонементом для арендаторов – стоимость ниже рыночной, посещение не требует выхода за пределы комплекса.
• Парковка с привязкой к числу рабочих мест – доступна как на подземных, так и на наземных уровнях. Есть возможность почасовой аренды для гостей.
• Зоны питания и мини-кафе – обеденные зоны с кейтерингом, вендинговые автоматы, службы доставки с приоритетной обработкой заказов.
• Детские комнаты и услуги нянь – востребованы арендаторами, внедряющими семейные форматы занятости.

Отдельного внимания заслуживают системы цифрового доступа, позволяющие управлять пропусками, бронировать переговорные и заказывать пропуск на автомобиль без обращения к администрации. Такие решения повышают уровень автоматизации аренды в Москве и влияют на скорость принятия решения при выборе коммерческой недвижимости.

Бизнес-центры, предлагающие эти услуги, получают стабильный спрос даже при высокой конкуренции. Арендаторы всё чаще рассматривают не только площадь и цену, но и то, насколько рабочая среда адаптирована под их процессы.

Что учитывать при аренде офиса в условиях нестабильной экономики

Аренда офисов в Москве требует повышенного внимания к деталям, особенно в условиях нестабильной макроэкономической ситуации. Рост ставок по кредитам, волатильность валют и изменения в спросе на коммерческую недвижимость оказывают влияние как на собственников, так и на арендаторов. Принятие решений без глубокого анализа может привести к дополнительным издержкам уже в первый год аренды.

• Финансовая устойчивость арендодателя. Бизнес-центры, находящиеся под управлением опытных операторов, обеспечивают прозрачные условия, стабильные коммунальные платежи и оперативное реагирование на технические вопросы. Проверьте, нет ли у объекта обременений и задолженностей, особенно если здание находится в залоге у банка.
• Гибкость условий аренды. В периоды неопределенности предпочтение стоит отдавать объектам, где допускается пересмотр арендной ставки, временное снижение платежей или досрочное расторжение договора без штрафов. Такие положения обычно обсуждаются индивидуально при подписании договора.
• Локация и транспортная доступность. В условиях роста затрат на логистику и сокращения офисного персонала выгоднее выбирать помещения вблизи станций метро или крупных транспортных узлов. Снижение затрат сотрудников на дорогу увеличивает лояльность персонала и снижает текучесть кадров.
• Техническое состояние офиса. Отсутствие необходимости в ремонте или адаптации помещений под нужды арендатора существенно экономит бюджет. Уточните, проводится ли модернизация инженерных систем, есть ли резервное питание и соответствуют ли площади требованиям по вентиляции и кондиционированию.

На рынке аренды в Москве наблюдается рост интереса к помещениям формата «готово к въезду», особенно в бизнес-центрах классов B+ и A, где стоимость аренды выше, но арендаторы получают рабочее пространство, соответствующее современным требованиям без дополнительных вложений. Это позволяет минимизировать риски, связанные с непредвиденными расходами на этапе запуска офиса.

Рекомендуется проводить юридическую экспертизу договора аренды и проверку объекта по Росреестру. В условиях экономических колебаний особенно важно понимать, с кем заключается контракт и какие юридические гарантии соблюдены. Аренда в Москве остаётся конкурентной, но внимательный подход и анализ всех факторов помогает существенно снизить издержки и зафиксировать надёжные условия на весь срок аренды.

Какие офисы востребованы у компаний с иностранным участием

Компании с иностранным капиталом в Москве преимущественно выбирают коммерческую недвижимость с акцентом на качественные бизнес-центры класса А и В+. В первую очередь важна локация: районы с развитой инфраструктурой и доступом к ключевым транспортным узлам, таким как Сити, Пресненский район и Арбат. Аренда в Москве в этих зонах обеспечивает удобство для сотрудников и партнеров, что напрямую влияет на эффективность бизнеса.

Оптимальная площадь офисов колеблется в диапазоне от 100 до 500 кв.м, что позволяет реализовать гибкие планировки и создать комфортные условия для команд численностью от 10 до 50 человек. Высокий спрос сохраняется на помещения с современными системами вентиляции, кондиционирования и качественной отделкой. Важным фактором становится наличие переговорных комнат и зон для неформального общения.

Требования к инфраструктуре и сервисам

Фирмы обращают внимание на наличие круглосуточной охраны, видеонаблюдения, автоматизированных систем контроля доступа. Инженерные сети должны обеспечивать высокую скорость интернета и бесперебойное электроснабжение. В составе бизнес-центров желательно наличие кафе, банковских отделений и фитнес-залов, что повышает удобство и снижает временные издержки сотрудников.

Таблица сравнения востребованных параметров офисов

Выбор офиса с учетом указанных параметров значительно повышает конкурентоспособность аренды офисов в Москве для иностранных компаний и способствует успешной реализации их бизнес-задач на российском рынке.